- Lưu Trung Quân
Vì sao Vinhomes chọn Tây Bắc chứ không phải Đông Sài Gòn cho đại đô thị tiếp theo là câu hỏi rất đáng đặt ra khi thị trường đã quá quen với câu chuyện khu Đông, TP Thủ Đức và Vinhomes Grand Park. Dự án mới Vinhome Hóc Môn tại Xuân Thới Sơn được quy hoạch gần 880ha, tổng vốn khoảng 59.000 tỷ đồng, theo mô hình khu đô thị đại học – nghiên cứu – dịch vụ. Sự dịch chuyển từ Đông sang Tây Bắc vì vậy không phải lựa chọn ngẫu nhiên, mà phản ánh cách chủ đầu tư Vinhomes đọc quỹ đất, quy hoạch và chu kỳ thị trường.
Bài viết dưới đây được chia sẻ theo góc nhìn của Lưu Trung Quân – CEO SaleReal với 15 năm kinh nghiệm bất động sản, về lý do Vinhomes chọn Tây Bắc cho đại đô thị Vinhomes SaiGon Park để anh chị có thêm cơ sở tham khảo.
Tây Bắc được Vinhomes chọn không chỉ vì còn quỹ đất lớn, mà còn vì vị trí địa lý mang lại lợi thế kết nối chiến lược hiếm có tiếp giáp Quốc lộ 22, Vành đai 3, cao tốc Mộc Bài và tuyến Metro số 2.
Hiểu rõ tọa độ thực tế của dự án sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá đúng tiềm năng tăng giá. Xem chi tiết tại: Vị trí Vinhomes SaiGon Park
5 Lý do Vinhomes chọn Tây Bắc thay vì Đông Sài Gòn cho Vinhomes SaiGon Park
Với một chủ đầu tư như Vinhomes, quyết định đặt một đại đô thị mới ở đâu thường dựa trên bốn biến số lớn: quỹ đất có đủ rộng để tạo đô thị thế hệ mới hay không, khu vực đó đang ở đoạn nào của chu kỳ phát triển, dự án mới có tạo ra câu chuyện khác biệt so với các đại đô thị hiện hữu hay không, và quan trọng nhất là còn dư địa để định vị lại mặt bằng giá hay không.
Khi đặt Tây Bắc và Đông Sài Gòn lên cùng một bàn cân, lý do lựa chọn trở nên khá rõ.
Quỹ đất đủ lớn để phát triển một đại đô thị đúng nghĩa
Lý do đầu tiên, và cũng là lý do có tính quyết định, là Tây Bắc còn quỹ đất đủ lớn để triển khai một đại đô thị theo đúng mô hình mà Vinhomes theo đuổi.
Khu đô thị Đại học Quốc tế tại Xuân Thới Sơn có diện tích gần 880 ha, nằm trên một quỹ đất lớn, tương đối liền khối, được giới hạn bởi các tuyến kênh tự nhiên như kênh An Hạ, kênh Xáng, kênh 8 và khu vực giáp ranh Tây Ninh.
Quy mô như vậy cho phép tổ chức đồng thời nhà ở, giáo dục, thương mại, y tế, mặt nước, công viên và hạ tầng xã hội trong cùng một tổng thể.
Phối cảnh dự án Vinhomes SaiGon Park
Trong khi đó, Đông Sài Gòn vẫn là khu vực rất mạnh, nhưng quỹ đất đủ lớn, liền thửa và đủ sạch để phát triển thêm một đại đô thị mới trong ranh TP.HCM ngày càng hiếm. .
Muốn làm thêm một đại đô thị mới ở cùng hướng phát triển, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với bài toán quỹ đất khó hơn nhiều và nguy cơ tự làm mờ vai trò của chính Grand Park.
Từ kinh nghiệm của tôi, bất kỳ chủ đầu tư nào muốn tạo ra một bước nhảy lớn về mặt hình ảnh và mặt bằng giá đều cần một quỹ đất đủ rộng để dựng nên cả một chuẩn sống mới.
Tây Bắc đang còn điều đó, còn khu Đông thì phần lớn đã bước sang giai đoạn khai thác thành quả hơn là mở ra một sân chơi hoàn toàn mới.
Giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển mới
Đông Sài Gòn hiện không còn là “vùng chờ đánh thức” nữa. TP.Thủ Đức đã được hình thành, khu Đông đã thu hút phần lớn nguồn cung mới của TP.HCM trong nhiều năm gần đây, và mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thành phố hiện đã lên khoảng 70 – 102 triệu/m², trong đó nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp.
Điều đó cho thấy khu Đông đang ở giai đoạn khai thác giá trị đã hình thành. Với một chủ đầu tư lớn, đi tiếp vào khu vực đã được định giá mạnh thường đồng nghĩa với biên độ mở mới sẽ hẹp hơn.
Ngược lại, Tây Bắc đang đứng ở đoạn đầu của đường cong phát triển. Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 xác định khu vực Bắc Hóc Môn – Nam Củ Chi là trung tâm vùng đô thị phía Bắc, thuận lợi tiếp cận Vành đai 3, Quốc lộ 22 và cao tốc Mộc Bài – TP.HCM.
Với Vinhomes Hóc Môn, đây là khác biệt rất lớn. Một đại đô thị chỉ thực sự hấp dẫn khi nó đi trước một phần thị trường, chứ không chỉ đi theo nơi đã quá rõ câu chuyện tăng trưởng.
Quy hoạch đô thị đại học giúp Tây Bắc có một hướng phát triển khác biệt
Khu đô thị mới Vinhomes SaiGon Park ở Xuân Thới Sơn không được định hướng đơn thuần là khu ở, mà là khu đô thị đại học – nghiên cứu – dịch vụ.
Quy hoạch công bố gần đây cho thấy dự án dự kiến phục vụ khoảng 135.000 người, trong đó khoảng 60.000 là sinh viên, cùng hệ thống nhà ở, giáo dục, thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội đồng bộ.
Đây là một khác biệt rất lớn về bản chất cầu. Grand Park đi lên mạnh nhờ hệ sinh thái đại công viên, không gian sống hiện đại của khu Đông và lực đẩy từ TP Thủ Đức.
Còn Vinhomes SaiGon Park sẽ hình thành một lõi cầu khác: sinh viên, giảng viên, cán bộ nghiên cứu, người làm dịch vụ, chuyên gia vận hành hệ sinh thái giáo dục – nghiên cứu.
Tức là dự án không chỉ thu hút người đến ở, mà còn thu hút người đến học, làm việc và sử dụng dịch vụ hằng ngày.
Tôi cho rằng đây là lý do chiến lược. Nếu tiếp tục phát triển một đại đô thị khác cũng lấy lõi “đại công viên – đô thị tích hợp phía Đông”, mức độ trùng lặp sẽ rất lớn.
Nhưng khi đi về Tây Bắc với một cấu trúc đô thị đại học, Vinhomes mở ra một “câu chuyện sống” khác hẳn, qua đó tránh cạnh tranh trực tiếp với chính hệ sinh thái sản phẩm mình đã xây dựng.
Quần thể đại học hơn 150ha – điểm khác biệt chưa từng có tại các khu đô thị Vinhomes trước đây
Mặt bằng giá còn thấp hơn khu Đông, tạo biên độ tăng giá lớn
Những năm qua, thị trường khu Hóc Môn – Củ Chi dù đã được nhắc đến nhiều hơn, nhưng về nhận thức chung vẫn bị nhìn như một vùng ven đang lên, chưa phải cực giá cao của thành phố.
Chính khoảng chênh này tạo ra dư địa định vị sản phẩm. Vinhomes có thể bước vào Tây Bắc với mặt bằng giá đầu kỳ còn “mềm” hơn khu Đông, sau đó kéo giá trị đi lên dần khi quy hoạch, hạ tầng và cộng đồng cư dân hình thành.
Với tôi, đây là một logic rất quen thuộc trong chiến lược đại đô thị: chọn nơi chưa bị định giá quá cao nhưng có đủ nền quy hoạch để tạo ra một chuẩn giá mới.
Phát triển cực tăng trưởng mới tại TP.HCM của Vinhomes
Lý do cuối cùng là chiến lược phủ cực đô thị. Với Grand Park, Vinhomes đã có vị trí rất mạnh ở phía Đông TP.HCM.
Tức là ở hướng này, họ đã có một đô thị hạt nhân để khai thác, mở rộng hệ sinh thái, bổ sung phân khu, dịch vụ và tiếp tục ăn theo sóng hạ tầng như Vành đai 3, sân bay Long Thành hay sự phát triển của TP Thủ Đức.
Muốn mở rộng thành công tại TP.HCM, phương án hợp lý hơn là đi sang một hướng phát triển khác để tạo thêm một cực mới, thay vì dồn thêm nguồn lực vào một khu vực mà vai trò hạt nhân đã được xác lập.
Quy hoạch chung TP.HCM đã xác định rõ thành phố phát triển theo thành phố đa cực, trong đó phía Bắc và Tây Bắc có vai trò riêng.
Khi đó, việc Vinhomes chọn Tây Bắc không chỉ là câu chuyện của một dự án, mà là bước đi để đặt thêm một chân mới trên bản đồ phát triển đại đô thị của thành phố.
Tây Bắc được chọn không phải vì Đông Sài Gòn hết hấp dẫn, mà vì khu Đông đã có Grand Park, đã có mặt bằng giá và đã bước vào giai đoạn khai thác giá trị rõ ràng. Tây Bắc thì khác: còn quỹ đất lớn, đúng hướng quy hoạch, có thể kể một câu chuyện đô thị đại học riêng và còn dư địa để tái định vị cả khu vực.
Nếu quý khách muốn phân tích sâu hơn xem lựa chọn chiến lược này tác động thế nào đến giá bán, loại hình sản phẩm và thời điểm xuống tiền tại Vinhomes SaiGon Park, hãy liên hệ trực tiếp Lưu Trung Quân – CEO SaleReal qua hotline 0938.007.778 để trao đổi chi tiết
