- Lưu Trung Quân
Quy hoạch Vinhomes SaiGon Park đang trở thành tâm điểm khi cực Tây Bắc TP.HCM bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh về không gian đô thị. Dự án Vinhome Hóc Môn được chủ đầu tư Vinhomes phát triển trên nền tảng Khu đô thị Đại học Quốc tế quy mô gần 880ha tại xã Xuân Thới Sơn, với tổng vốn đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng, dân số dự kiến 135.000 người, trong đó khoảng 60.000 là sinh viên, giảng viên và chuyên gia. Không chỉ là một khu nhà ở, đây là một đô thị đại học – nghiên cứu – dịch vụ được quy hoạch bài bản trong tổng thể Khu đô thị Tây Bắc.
Trong bài viết này, Lưu Trung Quân, CEO SaleReal với 15 năm kinh nghiệm bất động sản, sẽ hệ thống lại bản đồ quy hoạch Vinhomes Hóc Môn và phân tích tác động của quy hoạch này với góc nhìn đầu tư trung – dài hạn.
Một trong những yếu tố then chốt khi cân nhắc rót vốn vào bất kỳ đại đô thị nào, đặc biệt với quy mô lên đến 880ha như Vinhomes SaiGon Park chính là nền tảng pháp lý.
Dự án hiện đã có Quyết định số 80/QĐ-TTg của Thủ tướng và quy hoạch phân khu 1/500 được phê duyệt, tuy nhiên nhà đầu tư cần nắm rõ từng mốc pháp lý quan trọng trước khi đưa ra quyết định. Xem chi tiết tại: Pháp Lý Vinhomes SaiGon Park
Quy hoạch tổng thể Vinhomes SaiGon Park Hóc Môn
Quy hoạch xác định quy mô sử dụng đất của Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes SaiGon Park khoảng 880 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng (tương đương hơn 3,5 tỷ USD).
Dân số dự kiến khoảng 135.000 người, trong đó khoảng 60.000 là sinh viên, học viên, giảng viên và cán bộ nghiên cứu.
Định hướng chức năng không dừng ở khu đô thị để ở, mà là:
- Trung tâm nghiên cứu, đào tạo, hạt nhân của cụm giáo dục phía Bắc TP.HCM
- Khu đô thị đại học hiện đại, gắn với mục tiêu phát triển bền vững và thích ứng biến đổi khí hậu
- Một cực dịch vụ – giáo dục mới, góp phần giảm tải cho khu trung tâm thành phố và tạo việc làm cho khu lân cận
Khu đô thị được quy hoạch tại xã Xuân Thới Sơn, thuộc khu vực trước đây là huyện Hóc Môn cũ, phía Bắc TP.HCM, ngay cửa ngõ kết nối với Tây Ninh và các tỉnh Tây Bắc.
Vị trí này nằm trong tổng thể Khu đô thị Tây Bắc – một trong các vùng phát triển chiến lược đã được Chính phủ phê duyệt chủ trương từ nhiều năm trước.
Ranh giới khu đất được xác định khá rõ ràng:
- Phía Đông Nam giáp kênh An Hạ
- Phía Bắc giáp kênh Xáng
- Phía Tây và Tây Nam giáp kênh 8, ranh tỉnh Tây Ninh
Như vậy, quy hoạch tạo ra một quỹ đất lớn, có giới hạn tự nhiên là hệ thống kênh rạch bao quanh, thuận lợi cho việc tổ chức không gian mặt nước, công viên ven kênh và các trục giao thông hướng tâm.
Quy hoạch sử dụng đất Vinhomes SaiGon Park gồm những gì?
Đi vào quy hoạch chi tiết quỹ đất, Vinhome SaiGon Park chia rõ các “lớp” chức năng: nhà ở thấp tầng, khu cao tầng, nhà ở xã hội, cùng với quỹ đất lớn dành cho giáo dục, dịch vụ, y tế và không gian xanh.
Nắm được cơ cấu này giúp nhà đầu tư hình dung khu vực nào sẽ là lõi sầm uất, khu nào yên tĩnh để ở, khu nào thích hợp cho thuê hay kinh doanh dịch vụ về sau.
Bản đồ quy hoạch sủ dụng đất tại dự án Vin Hóc Môn
Quy hoạch nhà ở thấp tầng
Theo các tài liệu quy hoạch được công bố, dự án Vinhomes SaiGon Park sẽ phát triển:
- 552 căn biệt thự, cao tối đa 4 tầng
- 2.491 căn nhà ở liền kề, cao tối đa 5 tầng
- 815 căn nhà ở tái định cư, cao tối đa 5 tầng
Nhóm biệt thự và liền kề tạo thành “vòng đai” thấp tầng có giá trị cao hơn, thường gắn với các trục cảnh quan, mặt nước hoặc công viên.
Nhóm nhà tái định cư vừa giải quyết bài toán tái bố trí dân cư hiện hữu, vừa tạo ra một lớp cộng đồng đã quen với khu vực, hòa nhập vào cấu trúc mới của đô thị.
Quy hoạch khu cao tầng, nhà ở xã hội
Song song với nhóm thấp tầng, quy hoạch còn bố trí:
- Các khối chung cư cao 12–22 tầng
- Các khối nhà ở xã hội cao 3–10 tầng
Khu chung cư cao tầng thường được sắp xếp dọc các trục giao thông chính, gần các trung tâm thương mại, khu tiện ích lớn và cụm giáo dục – nghiên cứu, để tối ưu hóa khả năng tiếp cận dịch vụ cho cư dân.
Nhóm nhà ở xã hội tạo ra quỹ nhà ở giá hợp lý hơn cho người lao động, sinh viên, cán bộ trẻ, giúp cơ cấu dân cư đa dạng nhưng vẫn nằm trong khung quy hoạch kiểm soát.
Quy hoạch quỹ đất giáo dục, y tế, thương mại – dịch vụ và mảng xanh
Một phần đáng kể diện tích quy hoạch được dành cho:
- Các trường đại học, viện nghiên cứu, trường phổ thông
- Cơ sở y tế, công trình văn hóa, chợ, trung tâm thương mại
- Công viên, quảng trường, mặt nước, hành lang kênh rạch và không gian công cộng.
Tôi cho rằng chính phần “không ở” trong quy hoạch – tức giáo dục, dịch vụ, không gian công cộng – mới là yếu tố bền vững để giữ cho “phần ở” có giá trị trong dài hạn.
Quy hoạch Vinhomes Hóc Môn tạo ra cơ hội gì cho nhà đầu tư?
Khi nhìn lại ba lớp quy hoạch: vị trí, cơ cấu dân số, sử dụng đất, có thể thấy dự án Vinhomes SaiGon Park không đơn thuần là một khu mới để giãn dân, mà là một cực đô thị đại học – dịch vụ mới của TP.HCM.
Từ đó, cơ hội cho nhà đầu tư không chỉ nằm ở biên độ tăng giá, mà còn ở sự thay đổi chuẩn dân cư, nhu cầu ở, thuê và mặt bằng giá của cả vùng Tây Bắc.
Nâng chuẩn dân cư và nhu cầu ở/thuê
Với khoảng 60.000 sinh viên, giảng viên và cán bộ nghiên cứu được quy hoạch trong tổng dân số 135.000 người, Vinhome SaiGon Park ngay từ đầu đã được định hình một cơ cấu dân cư có tỷ lệ cao là người trẻ, có nhu cầu học tập, nghiên cứu, làm việc trong môi trường tri thức.
Điều này dẫn đến nhiều hệ quả tích cực cho tài sản bất động sản:
- Nhu cầu ở thật và thuê thật hình thành liên tục theo từng khóa tuyển sinh và chu kỳ đào tạo
- Mặt bằng dân trí và thu nhập trung bình của cư dân có xu hướng cao hơn mặt bằng chung khu vực ngoại thành truyền thống
- Các dịch vụ đi kèm (ăn uống, giải trí, dịch vụ học thuật, lưu trú ngắn hạn) có đất phát triển, tạo thêm dòng cầu cho nhà phố, shophouse, căn hộ cho thuê
Từ kinh nghiệm của tôi ở những khu vực có cụm đại học – viện nghiên cứu tập trung như VinUni tại Ocean Park, giá trị tài sản thường đi lên cùng với sự phát triển của chính cộng đồng cư dân tri thức đang sống và làm việc tại đó.
Dự án dành quỹ đất 150ha cho giáo dục – nghiên cứu
Điểm tham chiếu cho bất động sản Tây Bắc
Một khi đại đô thị 880ha được triển khai với hạ tầng nội khu, tiện ích và mảng xanh đồng bộ, nó sẽ trở thành “chuẩn” để so sánh cho các bất động sản xung quanh.
Khi đó, các khu đất, khu dân cư nằm lân cận gần như buộc phải điều chỉnh về quy hoạch, hạ tầng và giá bán nếu muốn thu hút khách hàng.
Hơn nữa, mặt bằng giá đất khu Tây Bắc nói chung khó có thể giữ mức như giai đoạn trước, khi khu vực còn thiếu một đô thị hạt nhân dẫn dắt.
Với nhà đầu tư đã sở hữu sản phẩm trong ranh quy hoạch Vinhomes Sài Gòn Park, việc giá khu vực xung quanh dịch chuyển dần lên chỉ làm rõ thêm giá trị tương đối của tài sản, miễn là chọn đúng phân khúc và vị trí phù hợp trong đô thị.
Mặt bằng tiện ích tại khu đô thị Vinhomes SaiGon Park
Giảm rủi ro đầu tư về dài hạn và tăng độ an toàn vốn
Điểm tôi đánh giá cao ở quy hoạch Vinhomes SaiGon Park là tính rõ ràng về chức năng từng khu đất: đâu là đất ở, đâu là đất giáo dục, y tế, thương mại, đâu là không gian công cộng, đâu là hành lang kỹ thuật.
Trong trường hợp này, việc các đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 được phê duyệt nhiệm vụ và cập nhật lại vai trò của Khu đô thị Đại học Quốc tế dưới “bàn tay” Vinhomes giúp nhà đầu tư có cơ sở tin tưởng hơn vào hướng đi dài hạn của dự án.
Quy hoạch Vinhomes SaiGon Park cho thấy đây không chỉ là một dự án bất động sản mới ở vùng ven, mà là bước tái định hình cả cực Tây Bắc TP.HCM bằng một đô thị đại học – dịch vụ. Với nhà đầu tư, điều quan trọng là hiểu được bức tranh tổng thể: ai sẽ sống, học, làm việc ở đây, khu vực sẽ thay đổi ra sao và tài sản mình mua nằm ở đâu trong bức tranh đó.
Nếu quý khách muốn tôi cùng phân tích kỹ hơn theo ngân sách, mục tiêu lợi nhuận, có thể liên hệ trực tiếp Lưu Trung Quân – CEO SaleReal qua hotline 0938.007.778 để được hỗ trợ nhanh nhất!
